Nel panorama del mercato immobiliare italiano, una domanda sempre più frequente riguarda la possibilità di ridurre le spese per l’affitto accedendo a formule di locazione con canone concordato. Il canone concordato si rivolge sia agli inquilini che vogliono risparmiare rispetto ai tradizionali contratti a canone libero che ai proprietari intenzionati a beneficiare di agevolazioni fiscali e minori rischi di morosità. È fondamentale capire come funziona, in quali comuni è applicabile, di quali vantaggi si può godere e quali requisiti bisogna rispettare per accedere a questa opportunità.
Che cos’è il canone concordato e come funziona
Il contratto di locazione a canone concordato è una forma di affitto regolata da appositi accordi territoriali stipulati tra le associazioni di proprietari e inquilini e il Comune di riferimento. Rispetto al classico contratto libero (solitamente della durata di 4 anni più 4 di rinnovo), il canone concordato prevede una durata iniziale di 3 anni più 2 di rinnovo automatico oppure, nel caso di locazione transitoria, periodi che vanno da 1 a 18 mesi. Esistono anche formule specifiche per studenti universitari, con durata fino a 3 anni, secondo quanto previsto dagli accordi locali.
Il valore del canone mensile non è lasciato alla libera contrattazione, ma viene stabilito in una fascia minima e massima definita dagli accordi tra le parti sociali e il comune (canone concordato). La determinazione del canone prende in considerazione vari criteri, tra cui:
- Zona urbana e caratteristiche funzionali (ad esempio, presenza di infrastrutture, trasporti pubblici, verde, scuole, servizi commerciali)
- Stato e metratura dell’immobile
- Dotazioni aggiuntive (come ascensore, garage, giardino)
- Efficienza e livello dei servizi nel comune
È fondamentale che il calcolo e l’attestazione del canone siano svolti da organizzazioni territoriali riconosciute, le uniche abilitate a certificare il rispetto dei parametri previsti dagli accordi. Questa attestazione viene allegata al contratto e costituisce condizione necessaria per accedere alle agevolazioni.
In quali comuni si può richiedere il canone concordato
Fino a pochi anni fa, il canone concordato era applicabile solo nei cosiddetti “comuni ad alta tensione abitativa”, definiti da specifiche leggi (come la Legge n. 61/E/1989) e includeva città come Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli e altre città metropolitane o ad alta densità. L’entrata in vigore delle più recenti disposizioni ha notevolmente ampliato questa possibilità: oggi l’affitto a canone concordato può essere stipulato in qualsiasi comune italiano che abbia approvato un accordo territoriale tra le associazioni e il comune stesso.
Di fatto, per sapere se nel proprio comune si può accedere al canone concordato, occorre semplicemente verificare la presenza di un accordo territoriale. Questi accordi suddividono il territorio comunale in zone omogenee dal punto di vista funzionale ed urbanistico, ciascuna con le proprie fasce di canone minimo e massimo. Questa flessibilità ha reso il canone concordato una soluzione accessibile anche in centri minori, a patto che sia stato raggiunto un accordo tra le parti sociali e l’Amministrazione comunale.
Vantaggi per inquilini e proprietari
I principali vantaggi del canone concordato riguardano sia gli inquilini che i proprietari:
- Canone più basso: per chi cerca casa, il vantaggio più evidente è il canone mensile più contenuto rispetto al mercato libero, in quanto il valore viene calcolato secondo parametri oggettivi e spesso risulta inferiore alle richieste del canone libero.
- Tassazione agevolata: dal lato dei proprietari, è possibile scegliere il regime fiscale della cedolare secca, con una aliquota ridotta rispetto ai contratti a canone libero, oppure, in caso di tassazione ordinaria, godere di una riduzione del 30% della base imponibile IRPEF.
- Esenzioni e sconti: il contratto a canone concordato permette, in molti comuni, una riduzione del 25% sull’IMU, oltre all’esenzione dall’imposta di registro sia in sede di stipula sia di rinnovo.
- Maggiore stabilità e minori rischi: i contratti a durata 3+2 risultano vantaggiosi per la programmazione familiare e danno maggiore stabilità sia al locatore che al locatario. Inoltre, la garanzia data dall’attestazione del canone riduce il rischio di contestazioni e controversie sull’ammontare del canone.
Per studenti universitari, il canone concordato risponde ad esigenze particolari, offrendo contratti più flessibili e canoni accessibili, favorendo la mobilità senza dover sostenere costi elevati.
Come accedere e quando conviene il canone concordato
Per accedere a un contratto di locazione a canone concordato, occorre seguire alcune procedure ben definite:
- Verificare che il proprio comune abbia sottoscritto un accordo territoriale con le rappresentanze di inquilini e proprietari
- Richiedere la certificazione ufficiale del canone presso le organizzazioni territoriali riconosciute
- Predisporre un contratto basato sui modelli tipo stabiliti dagli accordi, allegando la certificazione ottenuta
Il canone concordato conviene soprattutto:
- Nei comuni in cui il mercato degli affitti è molto elevato, perché fissa un tetto massimo evitando richieste sproporzionate
- Quando il proprietario intende beneficare delle agevolazioni fiscali (imposte ridotte, aliquote cedolare secca più basse, sconti IMU)
- Se l’inquilino cerca maggiore tutela e stabilità contrattuale, riducendo il rischio di aumenti improvvisi
Documenti e passi fondamentali
- Ottenere una perizia sulla fascia di canone rilasciata dalle associazioni competenti
- Compilare il contratto utilizzando i modelli ministeriali previsti dagli accordi territoriali
- Registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate per usufruire delle relative agevolazioni
La combinazione di criteri oggettivi, trasparenza e vantaggi fiscali rende il canone concordato uno strumento sempre più diffuso, soprattutto nelle grandi città universitarie e nei centri urbani in cui il classico canone di mercato risulta oneroso (canone concordato).
Nel valutare se optare per questa formula, utente e proprietario devono comunque sempre esaminare, caso per caso, le reali condizioni locali e il proprio fabbisogno abitativo o di reddito.
